تنظيم روابط موجر و مستاجر

چندي پيش وزارت راه و شهرسازي در راستای تنظيم روابط موجر و مستاجر پيش‌نويس لايحه “الحاق يك ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376” را با قيد دو فوريتي به هيأت وزيران براي طرح در مجلس تقديم كرد. حسب تأثير مهم اين لايحه بر بازار اجاره و در راستای بررسی تأثير لایحه بر تنظيم روابط موجر و مستاجر طرح نكاتي چند ضروري مي‌نمايد.

چیستی لایحه الحاقی به قانون روابط موجر و مستاجر

در لایحه الحاقی به قانون روابط موجر و مستاجر به مستأجرين واحدهاي مسكوني حق داده شده است تا به مدت يك سال قرارداد را به نرخ حداكثر ده درصد تمديد نمايند. بنابراين عملاً قانون تنها بر نوسانات بيش از ده درصد بازار اجاره مؤثر است و به مستأجر حق تمديد قرارداد را مي‌دهد. فهم اين نكته در مورد حد و حدود ورود دولت براي تنظيم بازار اجاره بسيار ضروري است و سوء تفاهم در مورد آن انتقادات احتمالي را به سوي برچسب‌زني مي‌برد.

ماده لايحه پيشنهادي تنها براي بيمه مستأجر از نوسانات شديد بازار اجاره آن هم براي يك سال مؤثر است و به نوعي نسبت به بسياري از قواعد تنظيمي دولت‌هاي مختلف در مورد بازار اجاره حتي در كشورهاي به شدت سرمايه‌داري نيز يك قاعده تنظيم حداقلي است. همچنين بستر ورود دولت براي تنظيم بازار اجاره وضع يك قانون حقوقي مدني و قاعده‌اي هميشگي است كه به بازار اجاره خودتنظيمي با اين قاعده را مي‌دهد و نه يك دستور آني و موقتي و تحكمي. دولت براي تنظيم بازار اجاره و مصونيت طرف ضعيف قرارداد از شوك قيمت، قاعده‌اي براي قرارداد اجاره وضع كرده است و به مستأجر حقي براي تمديد قرارداد داده است. به نوعي قرارداد اجاره از همان ابتدا علاوه بر اجاره عين شامل حق تمديد تا نرخ ده درصد نيز هست.

انتقادات وارد بر ماده واحده پیشنهادی

  • دستوري در بازار است كه در هيچ بازار و كشوري نيز ثمر بخش نبوده است.

  • ماده واحده پيشنهادي نقض قانون مالكيت است.

دست مايه هر دو انتقاد تكرار قواعد كلان اقتصادي است. هرچند توضيح چيستي قانون پيشاپيش بدين انتقادها پاسخ گفته است ولي پاسخ تفصيلي بدان‌ها به ايضاح مطلب كمك مي‌­كند. هر دو نقد به­ خوبي نشان مي‌‌دهد كه ما به شنيدن و تكرار چيزي بسيار مأنوس‌تر از ديدن و تميز چيزي هستيم. براي همين به جاي ديدن ماده واحده پيشاپيش نقدها را در جيب داريم!

ماده واحده هر چه مي‌بود و هر چه نوشته شده بود اين نقد مي‌شد كه ماده واحده مصداق دخالت دستوري دولت است و جواب نمي­‌دهد. براي پرهيز از دام تكرار شنيده‌­ها ولي نديدن­‌ها و تميز ندادن­‌ها بياييد فرض كنيم كه اين قانون مصوب شود ولي از آنجا كه دستوري است اجرا نشود آنگاه وضع همين است كه هست. مانند امروز قراردادهاي اجاره را يك ساله مي‌بندند و يكساله هم تخليه مي­‌كنند. بنابراين اين قانون، حداقلش اين است كه ضرر چنداني ندارد. از آنجا كه ضرري ندارد پس دخالت دستوري دولت در بازار نيست بلكه چه بسا ورود تنظيمي دولت به بازار اجاره براي تطويل دوره اجاره باشد.

چرا دولت برای تنظیم اجاره مسکن ورود کند؟

كارايي اقتصادي زماني در يك بازار حاكم مي‌شود كه چهار شرط ذيل برقرار باشد و اگر شروط مذكور محقق نشود دولت مجاز است براي تنظيمات بازار در جهت كارايي و رقابت‌پذير كردن آن ورود كند.

  • اطلاعات کامل

  • رقابت کامل

  • بازار کامل

  • عدم شکست بازار

اطلاعات نامتوازن:

بازار اجاره مسكن به صورت خودبه‌خود و كلي در زمينه اطلاعات نامتوازن و به نفع موجر است. چرا كه موجر طبيعتاً اطلاعات بيشتري در مورد ملك و قيمت و عيوب آن دارد. به خصوص كه اگر ملك مورد نظر خاص بوده و مانند مجتمع­‌هاي مسكوني مشابهي نداشته باشد؛ در اين صورت ارزيابي كيفيت و قيمت آن و به صرفه بودن يا نبودن آن براي مستأجر و بازار مشكل است و موجر دست بالا را خواهد داشت.

ناهمگنی کالای مسکن:

علاوه بر شباهت‌ناپذيري كالاي مسكن، عدم توان ورود زود هنگام به بازار و جبران عدم تعادل عرضه و تقاضا، سختي جايگزين‌پذيري و در يك كلام ناهمگني كالاي مسكن موجب مي­‌شود كه بازار مسكن هيچ­گاه رقابتي كامل نباشد و خودبه‌خود داراي رانت به نفع‌دارندگان باشد. مثال عيني آن نيز اين است كه بازار توان بيمه مستأجر را در نوسانات مختلف ندارد و خانه به دوشي صحنه‌اي رايج در شهر است. همچنين به دليل محدوديت ذاتي مسكن و زمين چه بسا بازار آنها دچار تباني فراگير شود و رقابت كامل در اين بازار را بي‌معنا كند. بنابراين بازار مسكن به دليل ناهمگني كالاي مذكور خودبه‌خود و آزادانه دچار رانت و رقابت غيرمنصفانه است؛ بنابراين ورود دولت براي تنظيم و توازن كفين موجر و مستأجر لازم است. با همين استدلال قانون براي تنظيم روابط كارگر و كارفرما يا موجر و مستأجر واحدهاي تجاري ورود كرده است تا بين ايشان توازن برقرار كند.

ماهيت اذعاني قرارداد آزاد اجاره:

ماهيت اذعاني قرارداد آزاد اجاره نيز دليل وجوب ورود دولت براي تنظيم بازار است. قراردادي اذعاني است كه يك طرف قرارداد اجبار خفي به پذيرش قرارداد با هزينه بيشتر دارد و ارادي آزادانه تام نيست. به عنوان مثال مستأجر در جايي ساكن مي‌شود و هزينه‌­هاي ديگر خود را از جمله هزينه جابه‌­جايي و خورد و خوراك و مدرسه كودكان را با محل اجاره خود تنظيم مي‌كند. مستأجر به محل اقامت خود وابستگي مي‌­يابد و هزينه‌هاي مالي و روحي جابه‌جايي او را وادار به پرداخت هزينه بيشتري براي ماندگاري می‌كند. اين هزينه اضافي باعث ماهيت اذعاني قرارداد اجاره است. براي دفع اين هزينه اذعاني است كه دولت‌ها به نفع مستأجر به تمديد قرارداد اجاره ورود پيدا كرده­‌اند تا با دفع اين هزينه سربار از مستأجر قرارداد اجاره را از عقد اذعان به عقد ارادي آزاد برسانند. آزادي در همه چيز بودني نيست و در برخي چيزها ساختني است.

تضييع حقوق مالكيت موجر:

ناهمگني مسكن و ماهيت اذعاني قرارداد اجاره ­آن ­را چنان به نفع خود‌به‌خودي موجر برده است كه مالكان هر روز مالك­تر و مستأجران هر روز مستأجرتر مي‌شوند. يعني آزادي قرارداد در جايي كه خودبه‌خود توازن قدرت طرفين قرارداد به نفع يكي از طرفين است مصداق بي‌عدالتي و ناآزادي و عدم برخورداري از فرصت­‌هاي برابر است. بحث تضييع حقوق مالكيت موجر نيز در مورد اين ماده لايحه مصداق ندارد. مالكيت مربوط به رابطه مالك با عين است نه قواعد معامله عين! ماده واحده تنها كاري كه كرده است معامله اجاره را قاعده‌­مند كرده است و علاوه بر عين يك حق براي مستأجر را نيز وارد معامله كرده است. وضع قاعده براي هرگونه معامله به خودي خود موجب نفي مالكيت نيست.­­

ارث نيز قاعده‌­مند است آيا نفي قاعده تسليط است؟ پيامبر اكرم نيز براي معامله خرماي بر نخل قاعده وضع كرد. اين ماده لايحه نيز تنظيم قاعده‌­اي براي معامله اجاره است كه با پذيرش حقي براي مستأجر ساكن سعي مي­‌كند تا تعادلي بين حقوق دو طرف برقرار كند تا هم مستأجر را در مورد نوسانات قيمت بازار بيمه كند و هم هزينه اذعان او را كم كند. در سنت خود نيز در موارد مختلف و به اشكال گوناگون به حقوق مستأجران اشاره شده است.

همه اينها به خوبي نشان مي­‌دهد كه در مورد هرگونه اجاره‌­اي حقي نيز برعهده مستأجر است و نمي­‌توان تنها بر حقوق موجر تأكيد كرد و جايي براي حق مستأجر در قانون باز نكرد. ماده لايحه پيشنهادي تلاشي جديد و تنظيمي جديد براي اقامه اين حق است.

تجارت جهانی

بيراه نيست كه در كشورهاي ديگر نيز به اشكال مختلف اين حق رايج است. در ادامه به نمونه‌هایی از آنها اشاره شده است. تجربه اين كشورها نه مصداق عدم رعايت حق مالكيت كه لزوم تطويل بازار اجاره براي تنظيم بازار اجاره، بيمه مستأجر از نوسانات بازار و اقامه حق مستأجر است.

  • در امريكا معمولاً تا دو سال به مستأجر حق تمديد داده‌­اند و قواعد كنترل اجاره ساختمان­‌ها اصل است و برخي ساختمان‌ها در ايالات خاص از قواعد كنترل اجاره مستثني‌اند.

  • آلمان و هلند الي‌الابد به مستاجر حق تمديد قرارداد به نرخ رشد اندك داده‌اند. نبايد گفت كه مثلا در مورد آلمان تورم مصداق چنداني ندارد؛ چرا كه از الي‌الابدي حق تمديد معلوم است كه بحث مورد نظر حق مدني مستأجر است نه صرف تنظيم بازار.

  • انگليس در مورد فروش ملك به مستأجر ملك حق الويت داده است.

  • در مصر قراردادها معمولا نه ساله‌اند و قرارداد بلند مدت اصل است و حق فسخ در دوره‌هاي مختلف دليل يا توافق مي‌خواهد.

  • در تركيه قراردادهاي اجاره سه ساله است.

نتیجه‌گیری

به ­صورت خلاصه مبناي ورود دولت به قرارداد­ اجاره براي تطويل آن به سبب خاص بودگي كالاي مسكن و ناهمگني آن است كه موجب رانت خودبه‌خودی مسكن به نفع دارندگان، شكست بازار در بيمه مستأجر بي­­خانمان، ماهيت اذعاني و نه ارادي آزاد قرارداد اجاره، هزينه سربار مستأجر و حق مستأجر است. حق از دست رفته مستأجر در قرارداد به ظاهر آزاد توسط تنظيم حق تمديد اجاره به نرخ رشد معين احياء مي‌شود و قرارداد اجاره حقيقتاً و نه صوري آزاد و ميزان مي‌شود.