.
.
توسعه و تداوم کسب‌وکار از طريق بازنگري مقررات اجاره ملک تجاری
طرح مسئله
گسترش کسب‌وکارها از چند منظر به ویژه افزايش سطح اشتغال و ايجاد رونق اقتصادي، موتور محرك توسعه و البته نيازمند حمايت می‌باشند. با توجه به بررسي‌هاي انجام شده يكي از چالش‌هاي پيش‌رو در ايجاد تداوم و رشد کسب‌وکارها تهيه سرمايه اوليه و مكان مناسب براي انجام فعاليت می‌باشد كه بخش قابل توجهي از سرمايه را راكد يا از مسير فعاليت اصلي خارج می‌نمايد؛ لذا ترجيح صاحبان کسب‌وکار در آغاز فعاليت، اجاره ملك تجاري می‌باشد.
هزينه بالاي اجاره املاك تجاري، مدت کوتاه قرارداد اجاره املاک تجاری در ايران، ناامنی فضای کسب‌وکار بر اثر افزایش بی‌رویه اجاره‌ها، عدم جايگاه سرقفلي در حقوق مالكيت فكري و در پی آن عدم حق تقدم مستاجر در تجدید روابط استیجاری ضرورت طرح توسعه و تداوم کسب‌وکار از طريق بازنگري مقررات اجاره ملك تجاري را نمایان می‌سازد.
تعاریف و مفاهیم
حق کسب و پيشه و تجارت حقی که مستاجر نسبت به محل اجاره پیدا می‌کند. این حق ناشی از تقدم در اجاره ملک، حسن شهرت، جمع‌آوری مشتری و رونق کسبی است که براثر عملکرد مستاجر محل ملک به وجود آمده است.
اجاره قراردادی است که بر طبق آن موجر ملکی را به مستاجر برای مدت معین و در ازای مال‌الاجاره واگذار می‌کند و طبق ماده 466 قانون مدنی به موجب عقد اجاره، مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. قوانین مربوط به اجاره در ایران که کماکان قابلیت اجرایی دارند عبارتند از:
سرقفلی قانونگذار در سال 1376 از تحرير‌الوسيله امام خميني (ره) الهام گرفته و از واژه سرقفلی استفاده کرده است. سرقفلی در هنگام انعقاد عقد اجاره اماكن تجاري به صاحب ملک پرداخت می‌شود و قانونگذار سه مفهوم متفاوت از سرقفلي را پيش‌بيني كرده است. مفهوم سرقفلي به معناي خاص در تبصره دو ماده 6، مالي بیان گردیده كه در انتهاي عقد اجاره، مستاجر حق مطالبه‌اش را به قيمت عادله روز دارد. در اين مفهوم سرقفلي همان چيزي است كه در عرف از آن به عنوان ارزش و مقبوليت تجاري و عرفي ملك ياد مي‌كنند.
روش حل مسئله
بررسي همه جانبه موضوع اصلاح مقررات اجاره ملك تجاري در راستاي بهبود و رونق كسب‌وكار و همچنين جلوگيري از تلفات و ضايعات هزينه و نظم و انضباط شهري منجر به ارائه سه راهبرد پیشنهادی گردید:
راهبرد اول: افزايش مدت زمان قراردادهای اجاره املاک تجاری از 1 سال به 3 الي 5 سال
در شکل زیر نمودار علی قرارداد يک ساله و قرارداد سه الی پنج ساله اجاره ملک تجاری آورده شده است.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
راهبرد دوم: اخذ ماليات سنگين بر املاک تجاری خالی
افزایش عرضه در بازار اجاره ملک به عنوان یک سیاست و راهبرد تکمیلی در بازار اجاره نیازمند استفاده از ابزار مالیاتی است. البته مالیات بر ملک های خالی می تواند به عنوان یک راهکار باشد اما اجرای آن باید به عنوان آخرین راهکار باشد. در امور حقوقی می‌گویند مجازات باید آخرین راهکار باشد. اولین راهکار پیشگیری است. در حوزه اقتصاد نیز تقریبا همین است و مجازات باید به عنوان آخرین راهکار مطرح شود.
راهبرد سوم: تبعيت از مفهوم عرفي سرقفلي
قانونگذار در قانون روابط موجر و مستاجر 1376 تجديد نظر و به جاي ايجاد سه مفهوم كاملا متفاوت از سرقفلي، از مفهوم عرفي آن تبعيت نموده و تنها سرقفلي به مفهوم ارزش و مقبوليت تجاري ملك را مورد قبول قرار دهد و آنچه كه از آن به عنوان حق سرقفلي ياد شده است، به عنوان حق كسب يا پيشه يا تجارت بنامند و در مواردي كه به حق كسب يا پيشه يا تجارت و حق سرقفلي، خلاقيت و ابتكار تاجر در کسب‌وکار افزوده شود از حمايت‌هاي نظام حقوقي مالكيت فكري کسب‌وکار بهره‌مند شوند.
در راستای اصلاح مقررات اجاره ملك تجاري افزايش مدت زمان قراردادها و جهت‌گيري بازار به سمت اجاره‌هاي بلندمدت راهبرد اساسي است كه بايد با رعايت حقوق خصوصي اجرايي گردد. به همين منظور دو راهكار زیر پيشنهاد گردید:
الف)مقررات اجاره املاك تجاري تنها در راستاي حقوق خصوصي و بنا بر رضايت طرفين تدوين و تبيين گشته است. در حالي كه در بسياري از كشورها اجاره را از مصاديق حق عمومي نيز دانسته‌اند و در راستاي توسعه و عدم تباني فراگير اقدام به تعيين محدوده براي حق خصوصي و برقراري تعادل بين حق عمومي و خصوصي كرده‌اند و براي مثال براي حداكثر افزايش نرخ بهاي اجاره سقف گذارده‌اند. نكته مهم‌تر دوم ايجاد حقي براي مستأجر در ضمن قرارداد اجاره است كه با تعبير حق كسب و پيشه در بيان شارع نيز آمده است؛ ولي از آنجا كه اداي اين حق موجب بروز مشكلات بسيار به سبب سختي محاسبه شده است تعيين بديلي براي آن روند اداي حق را بهتر مي‌نمايد. براي اداي اين حق در بسياري از كشورها حق تمديد قرارداد با همان شرايط يا افزايش نرخ مصوب سالانه دولت به مستأجر داده مي‌شود تا ميان حق موجر و مستأجر تعادل برقرارگردد. در صورت تمديد حق كسب و پيشه مستأجر ادا خواهد شد و مطالبه‌اي نخواهد داشت . از آنجا نيز كه چرخه عمر كسب و كار در ايران سه الي پنج سال است بنابراين پيشنهاد اول مي‌تواند چنين صورت بندي گردد:
با توجه به چرخه عمر كسب‌وكار و به جهت برقراري تعادل حق خصوصي و حق عمومي و حق كسب مستأجر با حق مالكيت موجر؛ حق تمديد قرارداد املاك تجاري تا دو سال پس از خاتمه قرارداد در مورد موضوع قرارداد و با همان مال‌الاجاره(يا نرخ افزايش اعلامي بانك مذكور) خواهد بود. در صورت تمديد قرارداد حق كسب و پيشه و تجارت از سوي مستأجر ملغي خواهد بود.
ب) از آنجا كه حقوق اجاره مبني بر حقوق خصوصي است پس هرگونه تحديد حق موجر و سلب حق وي در عدم امكان مخالفت با مستأجر براي تمديد قرارداد با همان مال‌الاجاره قبلي يا درصد افزايش اعلامي بانك مركزي با حقوق طرفين اجاره منافات خواهد داشت. از همين رو براي تداوم و رونق كسب‌وكار مي‌بايست از سياست‌هاي تشويقي مانند معافيت‌هاي مالياتي استفاده كرد. بنابراين اصلاح مقررات اجاره ملك تجاري چنين صورت‌بندي خواهد شد:
قراردادهاي اجاره محل كسب‌وكار با بيش از يكسال و ترجيحاٌ پنج ساله به بالا از معافيت مالياتي50 الي 100 درصدي و عدم مطالبه حق كسب و پيشه و تجارت از سوي مستأجر و افزايش اجاره بها با نرخ تورم سالانه اعلامي بانك مركزي برخوردار خواهند بود.